2025. 3. 14. 10:13ㆍ카테고리 없음
1. 보유세 인상, 다주택자를 겨냥한 정부의 칼날
최근 정부의 세제 개편으로 인해 다주택자들의 부담이 급격히 증가하고 있다. 2025년 이후 공시가격이 지속적으로 상승할 것으로 예상되면서, 보유세 부담은 더욱 가중될 전망이다. 이에 따라 다주택자들은 기존과는 다른 전략을 모색해야 하는 상황에 직면했다.
정부가 보유세를 인상하는 이유는 단순하다. 다주택자들이 주택을 계속 보유하며 시장에 매물을 내놓지 않으면 부동산 가격이 상승할 가능성이 크다. 이를 억제하기 위해 정부는 종합부동산세와 재산세를 동시에 올리는 정책을 시행하고 있다. 특히, 공시가격 현실화율이 90%에 도달하면 기존 대비 세 부담이 두 배 이상 늘어날 수 있다.
이 같은 변화는 다주택자들에게 두 가지 선택지를 남긴다. 첫 번째는 보유세 부담을 감수하고 계속 주택을 유지하는 것이고, 두 번째는 매도를 통해 부담을 줄이는 것이다. 하지만, 보유세 부담이 증가하면서 매물을 던지는 다주택자가 늘어나게 되면, 단기간에 시장 가격이 하락할 가능성도 존재한다. 이에 따라 다주택자들은 신중한 판단을 해야 하며, 지금부터라도 현실적인 대응책을 고민해야 한다.
2. 다주택자들의 선택지: 매도 vs. 증여 vs. 법인 전환
보유세 부담이 급증하면서 다주택자들은 다양한 방식으로 세금을 줄이려는 노력을 기울이고 있다. 가장 먼저 고려되는 방안은 매도다. 특히 종합부동산세 부담이 큰 고가주택을 매각하면 단기간에 보유세 부담을 줄일 수 있다. 하지만, 현재 부동산 시장의 분위기를 고려했을 때 매도 타이밍이 적절한지에 대한 신중한 검토가 필요하다.
두 번째 선택지는 증여다. 다주택자들 사이에서는 보유세 부담을 피하기 위해 자녀나 배우자에게 주택을 증여하는 경우가 늘어나고 있다. 그러나 증여세가 상당한 부담이 될 수 있으므로, 충분한 세무 상담을 거친 후 진행하는 것이 필수적이다. 특히, 증여 이후에도 5년 이내에 매각할 경우 양도세 부담이 커질 수 있다는 점을 고려해야 한다.
마지막으로, 법인 전환을 통해 세금 부담을 줄이는 방법도 있다. 법인 명의로 주택을 보유하면 개인이 부담해야 할 종합부동산세를 피할 수 있고, 세율을 낮출 수도 있다. 그러나 법인 설립에는 초기 비용이 들고, 정부가 법인 보유 주택에 대한 과세 규정을 강화할 가능성이 있기 때문에 장기적인 전략이 필요하다.
각각의 방법에는 장단점이 존재하며, 개개인의 재정 상황과 주택 보유 목적에 따라 최적의 방법을 선택해야 한다.
3. 보유세 부담 전가? 전월세 시장의 변화
보유세 인상의 영향은 다주택자뿐만 아니라 세입자들에게도 영향을 미친다. 보유세 부담이 커지면서 일부 집주인들은 이 부담을 전월세 가격에 반영하려 하고 있다. 특히 월세를 선호하는 경향이 강해지고 있으며, 이에 따라 전세의 비중이 점차 줄어들고 있다.
예를 들어, 보유세 부담이 급격히 증가한 강남권과 용산구의 고가 아파트들은 기존 전세 매물을 월세로 전환하는 사례가 늘어나고 있다. 이는 전세를 선호하는 실수요자들에게는 큰 부담으로 작용할 가능성이 높다. 또한, 보유세 부담을 견디지 못한 다주택자들이 매물을 내놓으면서 일부 지역에서는 전세가 하락할 가능성도 있다.
전월세 시장의 변동성이 커지는 만큼, 세입자들도 보다 신중하게 계약을 진행해야 한다. 계약 기간 중 보유세 인상이 추가로 이루어진다면, 재계약 시점에서 임대료가 예상보다 훨씬 더 오를 수 있기 때문이다. 반대로, 다주택자들이 보유세 부담을 줄이기 위해 매도에 나서면서 신규 공급이 증가하면, 세입자들에게 유리한 시장이 형성될 수도 있다.
결국, 보유세 인상이 가져오는 변화는 다주택자뿐만 아니라 세입자들에게도 직·간접적으로 영향을 미치며, 이에 따라 전월세 시장의 판도 역시 계속해서 바뀌고 있다.
4. 다주택자들이 살아남기 위한 현실적 대응책
현재의 부동산 정책 기조를 고려할 때, 다주택자들이 보유세 부담을 피하기 위해서는 단순한 절세 전략을 넘어 보다 장기적인 대응책을 마련해야 한다.
첫째, 지역별 보유세 부담 차이를 고려해야 한다. 서울 및 수도권의 공시가격 상승률은 지방보다 훨씬 가파르다. 따라서 상대적으로 보유세 부담이 낮은 지역의 주택을 보유하는 것이 유리할 수 있다.
둘째, 주택 활용 방안을 다각화해야 한다. 단순한 보유가 아니라, 임대사업자로 등록하거나 주택을 리모델링해 수익성을 높이는 방법도 고려할 필요가 있다. 단, 정부의 임대사업자 정책 변화를 면밀히 살펴야 한다.
셋째, 금융 전략을 적극 활용해야 한다. 보유세가 부담된다면, 일정 부분 담보대출을 활용해 현금 흐름을 조절하는 것도 하나의 방법이다. 특히 보유세 납부가 어려운 경우 대출을 활용해 단기적인 유동성을 확보할 수 있다.
마지막으로, 정책 변화를 지속적으로 모니터링해야 한다. 정부의 보유세 정책이 향후 완화될 가능성도 배제할 수 없으므로, 급하게 매도하기보다는 정책 변화를 예의주시하는 것이 중요하다.
다주택자들은 이제 단순한 매도·매수 전략이 아닌, 보다 정교한 자산 관리 전략을 세워야 할 시점이다. 보유세 부담을 효과적으로 줄이기 위한 체계적인 대응이 필요한 때이다.
결론: 보유세 부담을 줄이려면 전략이 필요하다
보유세 인상은 단순히 다주택자들만의 문제가 아니다. 이는 부동산 시장 전반에 걸쳐 영향을 미치며, 전월세 시장까지 변화시키는 주요 요인이 된다. 다주택자들은 세제 개편에 맞춰 적절한 대응책을 마련해야 하며, 매도·증여·법인 전환 등의 전략을 신중하게 선택해야 한다.
결국, 급변하는 시장 속에서 살아남기 위해서는 장기적인 시각에서 전략을 세우는 것이 가장 중요하다. 지금부터라도 철저한 분석과 대응이 필요한 시점이다.